2021年10月16日至17日，“2021天津论坛”在津举行。在主题为“幸福导向下的城市更新与文旅创新”的圆桌会议上，国际城市研究传播中心（ICS）院长、雅颂城脉董事长、潮星控股集团董事秦刚发表主题演讲《以共同富裕、幸福城市为方向——城市更新与产业更新的观念之变》。
秦刚从共同富裕和幸福城市的视角指出，城市更新的终极目的是建设“共同富裕、公平均等的幸福宜居城市”。城市更新的具体目标是建设宜居城市、绿色城市、人文城市以及智慧城市；城市更新任务包括城市体检、治理“城市病”，完善城市布局、健全城镇体系，生态修复、提升人居环境以及提高韧性、建设海绵城市等。根据这一主题，秦刚提出以下观点：
一、扭转观念
“城市更新应当从拆建到修补，从增量到提质；产业更新要从衣食住行到文教医养，从物质消费转变为精神消费。应当迁出落后、低端夕阳产业，导入文化（创意、文旅、娱乐、艺术）产业、高端服务、康养。”
秦刚表示，一拆（拆迁旧区）、二拍（土地拍卖）、三建（新房开发）是以前的惯性思维和惯性路径。城市更新不是一种建设行为。我们要改变思维惯性，转变施政者和开发商的观念。全面理解习近平新时代思想关于城市发展、人文遗产（考古、文博、典籍、非遗）、文化自信、文明对话的意义。
二、走出误区
十九届五中全会提出“实施城市更新行动”后，地方政府操作出现很多问题。包括：继续沿用粗放建设方式，成片拆除现状建筑，大规模扩建；加剧老城中心交通、公共服务压力；规模化搬迁原住居民，破坏老城生活生态、中断城市文脉。
秦刚认为，这都不是真正的城市更新。他在会上分享了几个城市更新案例，包括愿景集团更新北京劲松老社区，带来新生机；愿景集团将深圳城中村改造为人才乐园；首钢工业区改造为冬奥赛场、冰雪舞台、创意园区、蓝绿空间、体育公园；以及城市更新、文化营造的典型代表：上海万科茑屋书店文化园区，北京坊、深圳华侨城创意园、西安大明宫国家遗址公园。
三、社区营造
“城市的社区营造是下阶段最重要发力点，它是人民幸福、城市活力、低碳绿色、共同富裕、基层治理的载体。”
秦刚认为，城市更新的目标是，建设宜居城市、绿色城市、人文城市以及智慧城市。城市更新的任务是，城市体检，治理“城市病”；完善城市布局，健全城镇体系；修复生态，完善功能，提升人居环境；保护历史文化，重塑城市风貌；完善老旧改造。提高韧性，进行防洪排涝，建设海绵城市。
在城市治理方面，秦刚建议要努力实现人居环境共治共享，进行小区改造。发展重大民生工程和发展工程，以及城市基层治理工程。
四、共同富裕
“房地产税为人们带来公平与共富。但房产税绝不是对城市中产薅羊毛，而是从金字塔顶端先行，以豪宅、多宅、超普通住宅为主体。中高档以上物业承受的房产税与财富状况是匹配的、合理的。房产税的终极目标是建设共同富裕的幸福城市。没有共同富裕，就没有幸福城市。”秦刚表示，共同富裕城市的试验与示范可以形成“以人民为中心”的城市范例，提高公平、责任、担当，包括从企业社会责任到住区社会责任。
秦刚认为，光有房地产税是不够的，要实现城市治理现代化，共有产权房制度和公共租赁住房制度也要不断完善，适老社区、适老城市、适老社会都是我们需要去努力的方向。包括医养结合，医疗资源与养老资源融合联动，探索中国特色养老产业模式。